保証金・敷金とは？
オフィスを賃貸契約する際は、家賃を滞納したとき、建物を破損したときなどの損害を保証するため、保証金を用意しなければなりません。通常、賃貸住宅も同じです。
保証金とは、もともと“建設協力金”として貸しビル建設費にあてていたもの。敷金のほかに坪当たり建設費の20％ほどを支払っていました。
現在は“建設協力金”としての意味を持たず、その点では敷金との違いはなくなっています。
賃貸住宅と賃貸オフィスとでは、敷金の金額が大きく異なります。
住宅では賃料2～3ヶ月分、対してオフィスでは賃料6～12ヶ月分となるのです。
オフィスの保証金・敷金がここまで高くなってしまうのには、理由があります。
オフィスの保証金・敷金が高い理由とは？
オフィスのほうが、工事箇所が住宅より多く、テナントが入れ替わるたびに原状回復工事をすることになります。テナントが賃料を支払わない、なんていう事態が発生しても貸主が原状回復をしなければならないので、そのリスクに対する保証、ということになります。
もう1つ、保証金が高い理由としては、ビル管理会社の運営戦略が考えられます。
借主からすれば、自社に対する信用の代替品としてお金を差し出すイメージでしょうか。
保証金・敷金の返還は？
解約時には、保証金・敷金から原状回復費と償却費が差し引かれます。
償却費の相場としては、保証金の10～20％、敷金の1～2ヶ月分といったところ。
中には償却費がかからない場合もあるようです。
原状回復とは？
保証金・敷金の使い道として、原状回復についても触れておきます。
一般的に原状回復とは、何かの事情によって生じている現在の状態を、元の状態に回復することを指しています。民法上では、「契約が解除された場合に当事者が負担すべき義務内容」となっています。
オフィス移転の際に義務となるのがこの原状回復であり、それまで使っていたオフィスを、借りたときの状態に戻す必要があります。
原状回復の相場はいくらなのか？という事についてお話ししますが、結論から言うと「一概に〇〇万とは言えない」です。
というのも、事務所を借りた時から壁、床、天井をどれだけ変更したのか。オフィスの規模や立地、ビルのグレードはどの程度か、費用を決める要素が多様すぎるので、「見てみないとわからない」ということです。
余計な負担を掛けたくなければ、何社かに相見積もりを取る事が一番確実だといえます。
ビル管理会社によっては、原状回復を行う業者が決まっている場合もあるのでご確認ください。
